Bail commercial

Défaut de réponse à une demande de renouvellement et droit d’option

L’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu’un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. Aux termes de l’article L. 145-10 du code de commerce, le silence du bailleur au-delà des trois mois de la signification d’une demande en renouvellement de son cocontractant vaut acceptation du principe du renouvellement du bail précédent. Pour autant, sauf à ajouter au texte, il est impossible de considérer que le bailleur qui serait resté taisant perdrait les autres prérogatives qu’il tient du statut. C’est ainsi qu’il a été jugé que le bailleur n’est pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer. Participant de cette même logique, l’arrêt rapporté précise que le silence observé par le bailleur ne saurait s’interpréter comme une renonciation à invoquer son droit d’option. En l’espèce, le juge d’appel avait décidé que, faute d’avoir formulé une demande de modification du prix du bail à l’occasion de la demande de renouvellement du bail (en application de C. com., art. L. 145-11), l’acquiescement du bailleur découlant de son absence de réponse valait pour le tout, paralysant le jeu de l’article L. 145-57 du code de commerce. Partant, le juge avait estimé que le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur dans les deux ans de la demande de renouvellement ne devait prendre effet qu’à l’expiration du bail renouvelé par le jeu de cette demande. La Haute juridiction casse l’arrêt d’appel, rappelant que l’absence de réponse du bailleur ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur de son droit d’option. La solution est logique : le silence du bailleur ne valant acceptation que du principe du renouvellement, tant qu’il n’y a pas accord sur le prix, cette acceptation est provisoire et peut notamment être contrariée par le jeu de l’article L. 145-57.

civ 3ème 16 sept 2015 n° 14-20461